O custo de locação (aluguel + encargos) é uma das despesas fixas que mais pressionam a margem de qualquer operação. Uma forma simples de monitorar esse peso é o “rent‑to‑revenue ratio / occupancy cost percentage” (ou relação Aluguel x Receita), que mostra que fatia da receita líquida é consumida pelo imóvel. O “número certo” varia conforme setor, margens e modelo de negócio, mas existem faixas‑referência amplamente utilizadas no mercado.
A seguir, veja os percentuais recomendados para alguns perfis de locatários corporativos.
1. Operadores logísticos / galpões industriais
Faixa‑guia: 8 % – 10 % do faturamento líquido apenas com aluguel.
Por quê? Pesquisa recente com 3PLs nos EUA apurou que todos os custos de ocupação (aluguel, condomínio, impostos) já chegam a 31,68 % da receita. Como aluguel responde por cerca de um terço desse montante, manter o aluguel abaixo de 10 % ajuda a preservar margens normalmente apertadas no setor.
2. Lojas big box (supermercados, home centers)
Faixa‑guia: 3 % – 5 %.
Por quê? O benchmark de health ratio para supermercados é de 2,5 % do faturamento em custos de ocupação. Considerando outras despesas (taxas de condomínio, utilities), reservar até 5 % para aluguel mantém folga operacional.
3. Loja de rua (farmácia)
Faixa‑guia: 5 % – 8 %.
Por quê? Redes de drogarias costumam operar perto de 6 % – 7 % de custo de ocupação sobre vendas. Destinar algo próximo a essa faixa ao aluguel evita comprimir o lucro líquido em negócios de margem moderada.
4. Loja em shopping center
Faixa‑guia: 10 % – 12 % de base fixa, podendo subir até 15 % com encargos.
Por quê? Estudos de GROCS (Gross Rent & Occupancy Cost to Sales) indicam que shoppings saudáveis mantêm a razão total entre 12 % e 15 %; acima disso o risco de inadimplência cresce.
5. Escritórios em lajes corporativas
Faixa‑guia: 6 % – 9 %.
Por quê? Benchmark de firmas de serviços profissionais mostra que o aluguel consome em média 7,8 % da receita de escritórios de advocacia. A mesma ordem de grandeza vale para consultorias, techs e back‑offices com margens brutas superiores a 30%.
6. Contratos de produtividade (percentage rent)
Nesse modelo, o inquilino paga um aluguel base menor e adiciona 2 % – 10 % sobre o que vender acima de um “break‑point” acordado.
Vantagens
Alinhamento de interesses: locador participa do sucesso do lojista
Entrada facilitada: menor desembolso fixo inicial para o inquilino
Flexibilidade em ciclos econômicos: aluguel cai quando o faturamento retrai
Desvantagens
Volatilidade: a renda do proprietário cai em meses fracos
Complexidade administrativa: exige auditoria de vendas e cláusulas detalhadas
Risco de metas mal calibradas: break‑point alto pode onerar demais o varejista; baixo, pode sub-remunerar o investidor
Definir um teto claro para o custo de locação como proporção do faturamento é essencial à saúde financeira de qualquer empresa. Respeitar os intervalos‑referência — por exemplo, até 10 % para logística, 5 % para big box, 8 % para farmácias, 12 % para lojistas de shopping e 9 % para escritórios — ajuda a evitar que o imóvel drene capital de giro e inviabilize a operação. Ultrapassar esses limites pode transformar o custo de ocupação em inimigo direto da lucratividade. Monitorar o indicador regularmente e renegociar quando a razão se esticar é a melhor forma de proteger margem e competitividade de longo prazo.