Built to suit em 5 passos
Built to suit ou BTS é uma modalidade de investimento imobiliário com a finalidade de construção ou retrofit de um imóvel corporativo no formato que o futuro ocupante locatário necessitará para realizar sua operação. Além de moldar o imóvel ao seu negócio, o contrato de Built to suit é atípico (ou de longo prazo). Assim, permite a manutenção da operação da empresa sem grandes mudanças nos valores da locação, exceto pelos índices de correções anuais.
Esta operação imobiliária é comumente atrelada a imóveis comerciais de grandes portes como centros logísticos, prédios industriais, edifícios monousuários e lojas para redes de atacado e varejo.
Built to suit em 5 passos
Por se tratar de uma operação financeira de lastro imobiliário, ou seja, um ativo de tijolo que serve como base para a rentabilização ao investidor ou fundo de investimento imobiliário proprietário do imóvel, este terá em mãos um prospecto econômico, financeiro e contábil históricos da empresa.
Tal prospecto promove uma avaliação de sua capacidade de produção futura, garantindo segurança e rentabilização da operação. Confira os principais passos para a realização completa do BTS:
1 – Conhecimento profundo na operação do ocupante
Como qualquer modalidade de investimento financeiro, antes da realização da compra de ações é necessário conhecer os demonstrativos financeiros e econômicos da empresa para que se possa saber se a gestão do negócio é historicamente viável. Porém, na formatação do BTS, além da complexa análise financeira, é preciso ter uma perspectiva da rentabilidade da operação no imóvel, possibilidades de investimentos, desenvolvimento de novos produtos e impactos regionais que promoverão valorização do negócio do ocupante.
2 – Localização do imóvel com base na atuação e nicho do ocupante
Depois da aprovação das contas e perspectivas de negócios da futura empresa ocupante do imóvel, é momento de determinar a localização para a construção. Mas isso depende bastante do negócio de cada ocupante.
Assim, uma empresa varejista do setor alimentício, precisa estar localizada em região de grandes avenidas, que seja próxima ou esteja em bairros residenciais, etc.
Por outro lado, uma empresa cuja operação é logística, é bastante provável que necessite estar próximo a grandes rodovias em um raio de 50 km de centros metropolitanos.
Além de satisfazem as demandas de seu nicho, a localização adequada garante a reocupação do imóvel por outra empresa de potencial similar em caso de quebra ou fim de contrato e desocupação.
3 – FII para viabilização da operação de built to suit
A maioria das operações de BTS tem como base a aplicação financeira de fundos de investimentos imobiliários que apostam na construção e valorização do imóvel a ser utilizado. Muitos deles são especializados em segmentos específicos o que poderia facilitar a busca do investidor adequado. Porém, existe também a possibilidade da operação ser financiada por investidores privados (private equity) e family offices ou até mesmo a criação de um fundo ou de uma SPE (sociedade de propósito específico) para a construção do ativo.
4 – Construção / reforma: Adaptabilidade do imóvel à operação do ocupante
Depois do conhecimento sobre os demonstrativos financeiros do futuro ocupante, da busca da localização confirme nicho de seus clientes e da formatação / relacionamento com fundo imobiliário, é momento da construção do ativo imobiliário. Por isso, como salientado na introdução deste artigo, o Built to suit tem como premissa moldar o imóvel à operação do locatário.
Então, para uma loja de departamentos que terá uma construção de 4 pavimentos, é preciso considerar que cada andar do imóvel terá um perfil diferente, vinculado ao produto oferecido ali.
Da mesma forma, uma montadora de automóveis necessita que a área de estoque de materiais tenha um pé-direito muitas vezes maior do que o galpão para armazenamento de produtos prontos.
Outra possibilidade é o retrofit de um imóvel pronto. Este será adaptado às necessidades da futura ocupante do imóvel.
5 – Built to suit: Contrato de longo prazo / segurança jurídica
Semelhante aos de operações imobiliárias como o Sale & leaseback, os contratos de Built to suit são atípicos, ou de longo prazo, extrapolando os 10 anos em sua versão inicial. Portanto, eles tem o objetivo de garantir ao investidor uma renda determinada com antecedência, além de obter uma perspectiva para o payback do investimento na construção. Além disso, esta formatação do contrato permite obter garantias de permanência e adimplência nos pagamentos.
Já ao locatário, os contratos atípicos promovem a possibilidade de continuar operando no imóvel com estabilidade e por longo prazo.
Vantagens do Built to suit
Para a empresa que operará no imóvel, a grande vantagem é que terá uma diminuição bastante considerável em seus custos com com bens imobilizados como a compra, a manutenção e reforma por depreciação do imóvel, além de que a locação é isenta de imposto de renda e outras contribuições.
Para os investidores, além da valorização atrelada a índices ,é também isenta de imposto de renda conforme lei 6.385. Além disso contará com o desenvolvimento regional, melhora na infraestrutura e crescimento da empresa ocupante, o que contribuirão para valorização do imóvel.
Desvantagens e soluções do Built to suit
Algumas possíveis desvantagens seriam a inadimplência e quebra de contrato com devolução do imóvel antes do tempo de contrato. Mas isso pode ser solucionado de quatro formas:
1 – Contratos de BTS bem estruturados com engenharia financeira robusta, evitam que aconteça a inadimplência;
2 – Se acontecer, o fundo conta com seguro que garantirá aos acionistas a remuneração corrente até que um novo locatário ocupe o imóvel;
3 – Por se tratar de imóveis com localizações que garantem liquidez, o locatário será rapidamente substituído;
4 – Fundos imobiliários são proprietários de imóveis de diferentes segmentos. Mesmo que ocorra uma eventualidade, como a crise sanitária que afeta fundos de lajes corporativas, há na carteira fundos de galpões logísticos e redes de varejo que compensam possíveis perdas.
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A Patrinvest é uma empresa especializada na operação de Built to suit. Por isso, conta com equipe de especialistas focada exclusivamente em operações imobiliárias complexas. Entre em contato pelo telefone (11) 3101-6119 ou preencha o formulário ao lado e conheça mais detalhes da operação, vantagens para investidores ou faça uma avaliação do seu imóvel.
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