O objetivo desta série de vídeos é responder as seguintes perguntas: “Qual o ciclo de vida de um imóvel corporativo ou comercial do ponto de vista da geração de renda e como fazer para manter seu investimento gerando receita atualizada?”

 

 

Quem compra um imóvel para renda ou mesmo quem entra em um fundo de investimento imobiliário, pretende junto com seus herdeiros e sucessores ficar usufruindo durante décadas do retorno deste investimento.

A ideia corrente é que a vida útil de um imóvel gire em torno de 50 anos. Um dos tópicos da ABNT, inclusive, estabelece este tempo como padrão. Claro que há uma infinidade de bons imóveis com muito mais de 50 anos, mas o intuito aqui é abordar o tema dos pontos de vista do investimento com foco no investidor rentista.

Naturalmente, há inúmeras variáveis envolvidas no ciclo de vida de um imóvel que começa ainda na fase de planejamento e vai até a vocação e uso do mesmo. Exemplificando:

Uma planta industrial de indústria pesada vai exigir mais manutenção e terá uma vida útil menor que um laboratório farmacêutico, falando em termos de imóveis para indústria. Já um escritório de advocacia exige uma manutenção diferente de um outro locado para uma repartição pública e isto naturalmente vai impactar no tempo de vida operacional deste ativo.

Planejamento

A duração produtiva começa com o planejamento. Quanto mais minucioso, quanto mais elaborado este for feito, mais chances este imóvel tem de seguir para as próximas fases com condições de vida longa.

Análise de solo, implantação e uso de materiais adequados e de boa qualidade, cálculos estruturais considerando a ação do clima e do uso vão permitir que a fase seguinte, de implantação, seja também realizada a altura de um empreendimento com alta expectativa de vida.

Fase operacional

Chegamos à fase operacional ou de exploração. Esta fase deve durar entre 25 e 30 anos e, claro, este tempo está diretamente relacionado ao uso do imóvel e à manutenção dedicada a ele.

Exaustão

Após este período, assim como acontece na vida, o imóvel entra em declínio mais acelerado. É chamado período de exaustão quando a expectativa de retorno começa a ficar comprometida pela ação corrosiva do tempo.

É momento, então, de um aporte mais robusto: uma reforma do ativo.

Importante notar que este aporte será tão maior quanto for a intenção de devolvê-lo à fase anterior.

Às vezes, por diferentes motivos não há recursos para uma intervenção realmente eficaz na fase de exaustão. E qual a solução para manutenção ideal da capacidade produtiva do imóvel pelo maior tempo possível?

A resposta é a criação de um fundo de reposição de ativos – FRA

Mais sobre o FRA na próxima publicação.