Nos próximos dois anos, eixo entre as Ruas Augusta e Frei Caneca vai receber 2,5 mil moradores; procura justifica m² a R$ 6 mil

Até há pouco tempo símbolo da degradação urbana do centro de São Paulo, a região conhecida como Baixo Augusta virou o novo alvo do mercado imobiliário. São oito prédios residenciais em construção em um raio de 1,5 km entre as Ruas Bela Cintra, Manuel Dutra e Álvaro de Carvalho. O processo vai levar à região, ao longo dos próximos dois anos, mais de 2,5 mil moradores – número 450% maior do que nos sete anos anteriores.

Esse boom imobiliário na região é motivado em grande parte pelo rejuvenescimento desencadeado por quem agora ocupa suas calçadas toda noite. Nas Ruas Augusta e Frei Caneca, o democrático vaivém de baladeiros, cinéfilos, metaleiros, emos e estudantes de moda já ganhou a companhia do movimento frenético de caminhões, sacos de areia e betoneiras.

Foto: google.com.br

Com o aumento no número de restaurantes, cafés, bares e lojas no Baixo Augusta, os lançamentos vêm atender a uma demanda reprimida de pessoas que agora querem morar no centro. Uma tendência inédita desde o ápice do abandono do centro paulistano, na década de 1990. Para efeito de comparação, houve apenas um lançamento nesse perímetro nos últimos três anos.

Além de se inverter, essa tendência de ocupação da região é forte. Segundo levantamento exclusivo da Lopes Inteligência de Mercado, de todas as unidades lançadas na Bela Vista apenas 4,3% ainda estão disponíveis para a venda. Trata-se de um índice de sucesso de vendas sem comparação na cidade – até mesmo se comparado com outra áreas supervalorizadas e procuradas, como os Jardins e Higienópolis.

Liquidez. Ainda em fase de acabamento, as três enormes torres da construtora Trisul na Rua Frei Caneca estão praticamente liquidadas. Só há uma unidade à venda – as outras 323 foram comercializadas, e quase metade somente no lançamento, em 2008.

No fim do ano passado, um prédio da construtora Requadra na Rua Paim, travessa da Frei Caneca, teve absolutamente todas as 256 unidades vendidas em duas horas – o equivalente a dois apartamentos negociados a cada minuto. “A procura é enorme. Muita gente que demorava muito para chegar ao trabalho quer agora morar no centro, em uma região que tem tudo por perto”, explica o administrador de carteira da empresa, Jackson Batista da Silva.

A Requadra já tem outro lançamento em um terreno vizinho, com 250 unidades. No próximo ano, lança mais uma torre na Rua Paim. “Os prédios vão ocupar áreas que antes eram um amontoado de cortiços. Vai valorizar muito”, afirma Silva.

Em breve, o mesmo endereço ainda recebe um quarto empreendimento, da incorporadora AAM. A empresa já comprou uma série de imóveis na rua – em sua maioria, casas antigas e pequenos cortiços.

Preços. Essa forte procura por apartamentos na região já provoca uma valorização que se aproxima à das áreas mais nobres da cidade. Os novos empreendimentos que estão sendo erguidos por ali têm o preço do metro quadrado entre R$ 5,3 mil e R$ 6 mil, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). “Isso é o equivalente a bairros como a Vila Madalena, Brooklin e até Moema”, diz Luiz Paulo Pompeia, diretor de estudos especiais da Embraesp.

A onda de valorização também alcança imóveis mais antigos. Um apartamento de dois dormitórios, que em 2005 custava R$ 150 mil, hoje vale mais que o dobro, cerca de R$ 350 mil. A expectativa do mercado agora é que esse fenômeno comece a se irradiar para o centro mais antigo, revitalizando assim ruas e prédios que estão praticamente abandonados na região.

Fonte: Rodrigo Brancatelli e Paulo Saldaña – O Estado de S. Paulo

Na maioria dos países desenvolvidos, o mercado imobiliário serviu de ponto de partida para a formação de grandes fortunas. Não é preciso muito esforço para determinamos uma lista considerável das famílias americanas que obtiveram grande desenvolvimento de sua fortuna, tendo como foco o ramo imobiliário. Estivesse esse foco voltado para construção civil ou mesmo direcionado para o investimento em ativo, a verdade é que a renda gerada pelo setor imobiliário foi determinante para várias famílias americanas entrarem para o ranking das principais fortunas mundiais.

Apenas para fins ilustrativos, de acordo com The Economist, ao final do ano de 2002, os ativos totais dos “países desenvolvidos“ eram compostos de:

Propriedades residenciais:                  US$ 48 trilhões

Propriedades comerciais:                     US$ 14 trilhões

Ações:                                                        US$ 20 trilhões

Títulos Governamentais:                      US$ 20 trilhões

Títulos emitidos por empresas:          US$ 13 trilhões

Total:                                                       US$ 115 trilhões.

Ou seja, praticamente metade dos ativos dos países desenvolvidos, estão relacionado à Ativos Imobiliários.

Muitos podem questionar como pode estar ocorrendo um “Boom Imobiliário” no Brasil em pleno século 21. Embora exista uma enorme quantidade de fatores, que em conjunto, expliquem esse fato, uma expressão traduz com imensa propriedade essa situação: Estabilidade Econômica. Essa estabilidade da qual usufruímos atualmente é algo relativamente novo, tendo tido início em 1994, com o Plano Real.

O mercado de Crédito Imobiliário

O crédito imobiliário no Brasil atualmente representa apenas 2,8% do PIB (Produto Interno Bruto). Nos EUA, com mercado de crédito imobiliário mais evoluído, esse percentual sobe para entre 20% e 25%.

Na Espanha, o país que mais oferece esse tipo de empréstimo, o crédito imobiliário representa 42% do PIB. Mesmo países em desenvolvimento têm resultados melhores. No Chile, a proporção do crédito imobiliário/PIB é de 15%.

Mesmo assim, é importante observar que a evolução dessa participação na economia brasileira ao longo dos últimos anos tem sido bastante significativa, conforme pode ser visto na figura a seguir:

Contribuição do crédito imobiliário no PIB brasileiro

Investindo em Imóveis

Uma reportagem da revista The Economist (16 de junho de 2005), destaca que 23% das novas residências vendidas nos Estados Unidos em 2004 foram compradas por investidores e que 14% foram compradas como segundo imóvel do adquirente. Ou seja, mais de um terço de tudo o que foi lançado e transacionado naquele país pode ser considerado como um investimento, realizado em uma classe alternativa de ativos não financeiros.

Existe uma enorme quantidade de variáveis capazes de influenciar o tipo de investimento no qual será aplicada uma determinada quantidade de recursos. Vários fatores precisam ser levados em consideração. No intuito de simplificar uma comparação entre os principais instrumentos disponíveis no mercado para aplicação de recursos, trataremos como principais variáveis, as seguintes:

• Rentabilidade

• Liquidez

• Risco

Na tabela a seguir é possível visualizar de forma simplificada as características mais marcantes de cada um dos instrumentos, conforme as variáveis acima citadas.

Analisando os retornos desses instrumentos nos últimos 10 anos (Figura abaixo), vemos que o retorno da Renda Fixa (Selic DI real – deduzida a inflação) se assemelha muito ao retorno de um imóvel comercial, locado por um valor equivalente a 0,8% ao mês. Obviamente, trata-se de uma comparação fria, que não leva em consideração alguns fatores relevantes, tais como a valorização do imóvel no período analisado. O que no período analisado teve um peso significativo.

Apenas para se ter uma idéia da contribuição do fator “Valorização” no retorno sobre investimentos imobiliários (imóveis comerciais) nos últimos 10 anos no Brasil, de acordo com um estudo do Prof. Paulo Picchetti da FGV Projetos, levando-se em consideração uma quantidade significativa de imóveis, pertencentes à Fundos de Pensão, distribuídos entre Escritórios Comerciais, Hiper Mercados, Hotéis, Shoppings, Garagens e Estabelecimentos destinados a Comércio Varejista e Atacadista, o valor de mercado dos mesmos mais que duplicou nesse período.

Em termos de liquidez, é inegável que o ativo imobiliário, quando comparado aos outros instrumentos de investimento, desfruta de uma clara desvantagem. Dada a grande burocracia envolvida na aquisição de um imóvel, é natural que a liquidez desse tipo de investimento seja inferior àqueles ligados ao mercado financeiro.

De toda forma, o mercado está se desenvolvendo e cada dia mais, existem opções de se obter liquidez a partir de ativos imobiliários. Operações Estruturadas que utilizam o ativo imobiliário como garantia, a montagem de Fundos lastreados nos recebíveis gerados por esses ativos ou até mesmo operações de Sale Leaseback estão sendo utilizadas para diminuir o gap de liquidez existente entre os investimentos em ativos imobiliários e o mercado de capitais.

Em termos de risco, o Ativo Imobiliário pode ser até mesmo considerado como uma proteção, ou um instrumento de mitigação de risco, quando inserido em um portfólio composto por outras classes de ativos, tais como, ações, títulos de renda fixa e outros.

Essa proteção advém principalmente, do fato de tratar-se de um ativo real, o que já lhe confere proteção contra efeitos inflacionários.

Perspectivas Futuras

Embora qualquer exercício de estimativa do potencial futuro do mercado imobiliário seja muito difícil, é bastante factível assumir que o crescimento esperado é bastante significativo.

De acordo com a maioria dos economistas, o ano de 2010 será um ano de forte crescimento para a economia brasileira. É muito provável que haja também um pequeno incremento na taxa básica de juros (SELIC), somente para conter eventuais pressões inflacionárias. Sendo assim, acreditamos que a taxa real de juros não deve afastar-se muito do patamar atual. Partindo dessa premissa, o retorno sobre investimentos em ativos imobiliários estão se tornando bastante competitivos, quando comparados àqueles do mercado financeiro.

A figura abaixo mostra a evolução, nos últimos dez anos, da taxa real de juros, e o quanto a redução da mesma ao longo desse período a equipara ao retorno sobre a renda média de alugueis (entre 0,6 e 0,8% ao mês).

As estimativas de crescimento da economia brasileira apontam para uma evolução media anual de aproximadamente 4,2% ao ano no período compreendido entre 2009 até 2030. Apenas para dar uma idéia do que esperamos que seja a evolução do mercado de rendas de aluguéis na economia brasileira, vamos estabelecer as seguintes relações:

• Partindo do PIB de 2008 de R$ 2.889 bilhões, e que as rendas de alugueis equivalem a 4,1% do PIB total, temos que, no ano de 2008, as referidas rendas movimentaram um valor de aproximadamente R$ 117 bilhões.

• Assumindo que essa participação evoluirá para um patamar de 7,1% até 2030, temos que essas rendas movimentarão algo em torno de R$ 544 bilhões.